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2017年10月7日

盧艷萍 理財方案

盧艷萍: 投資海外物業前要做足功課

香港現在寸金尺土,物業價格非常昂貴,讓不少人考慮到海外置業作投資。根據康宏國際地產在2017年調查,現時已擁有海外物業的受訪者中,物業主要分布在中國(55%),其次是英國(14%),另外有接近兩成的受訪者有意於未來12個月投資海外物業。到底投資海外物業要注意什麼呢?

1)租房客源

投資的房子要有好的回報,房子就必須有優質而穩定的租房客源。譬如說,英國倫敦是全世界名校最多的城市之一,英國留學的費用也不菲,能送子女到英國留學的家庭多有比較好的經濟實力;所以在倫敦的大學區買房子,不愁沒有優質而穩定的租房客源。

東京為日本的首都,大型的跨國企業林立,每年有大量的新生白領到東京打拼,這促使了在地鐵沿線的小房子廣受歡迎,有不錯的租賃回報。但在泰國曼谷情況剛好相反,地鐵沿線的房子多為新房,因為泰國本地的白領所領的工資難以支付其租金,所以那些地鐵沿線的房子的租客大多數為外籍中高級管理人員。當我們了解清楚當地的租房客源的特點,便更容易投其所好,投資才會獲取更好的回報。

2)稅費與其他費用

各地的稅費標準都不一樣,如果你沒有把其考慮在內,你便可能大失預算了。以日本為例,在你買房的時候,你要交房產取得稅(按評估值3%)、釐印費(通常在1.5萬至4.5萬日圓之間)、登記費(按評估值2%)等。在你持有物業時,每年都有應繳稅,如租金收入稅、固定資產稅(評估值1.4%)和都市計劃稅(評估值0.3%)。而在你賣房的時候,你則要繳交物業資產增值稅(5年內是物業純利的30%,而多於5年是純利的15%)。

為了打壓房價,有些國家在近年推行各種辣招,如加重海外買家的購房印花稅(澳洲昆士蘭為3%,新加坡為18%),外國人或外資企業需要繳交物業轉讓稅(Property Transfer Tax)(加拿大溫哥華為15%)。所以在計算投資回報時,一定要了解清楚稅費與其他費用,才能預算到真正的租金回報。

3)外籍人士買房資格

泰國的法律相當保護當地居民的權利,外籍人士不但不能購買泰國土地,而在購買物業時也有要注意的地方。外籍人士可以購買的精品住宅是一般俗稱「公寓」的項目,並且對該公寓綜合體中的單元房,外國人所佔比例不能超過49%。所以在買泰國房子時要注意,不是每個樓盤也可以讓外國人購買的。

4)外在因素不少

根據過去的情況,因為奧運概念的帶動,促進交通基建完善,加大酒店產業和旅遊的配套等因素刺激,所以大部分的奧運會主辦城市的房價都會有相當的上漲空間。下一屆奧運會於2020年在日本東京舉辦,近兩年日本各地房產已經出現了不同程度的上漲,我們可以拭目以待奧運會為東京房產帶來怎麼樣的影響。

當然除了奧運會,還有其他要注意的各種外在因素,例如新建的大型基建、交通建設和優質學校等。另外我們也要注意一個非常重要而不可控制的外在因素──外滙因素,例如英鎊兑港元在脫歐公投前約為11元,公投後急跌穿10算,相當於房價直接打九折。

投資物業是人生中重要的時刻,海外置業更需要花時間和精力去研究和了解。 如果時間許可的話,親身到當地走走,感受一下當地的市場特色。辛苦才得世間財,你也可以邊旅行、邊投資、邊探索。

盧艷萍

康宏

助理聯席董事

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